À l’arrière du futur hôtel Phare de la Traverse, un parc de stationnement grignoté à même la falaise ?

La Direction du développement économique et de la promotion de la Ville de Lévis a reçu hier jeudi  le 31 mai les propositions pour l’achat de deux lots dans le secteur de la Traverse de Lévis afin d’ériger un établissement hôtelier de prestige.

Traverse - pied du cap 1

Le lot 2 434 867. a) Pied du cap. b) 2 434 870 – Couvent de Lévis. c) 2 434 871 – Maison des Scouts. d) 2 436 036 – Rue Guenette. e) 2 434 869 – Propriété privée

Traverse Pied du cap 2

Le lot 2 434 868 . a) Pied du cap. d) rue Guenette. e) Lot 2 434 869. f) Cime du cap

Les deux lots ont en front sur la rue Saint-Laurent quelque  88 mètres linéaires, la profondeur est de quelque 48,7 m. La superficie des lots est de quelque 4 283 m2  , dont le tiers est constitué d’une surface plane, soit quelque 1428 m2  et les deux-tiers qui restent  par une falaise  (ou talus) qui s’élève brusquement  jusqu’à la cime du cap où se trouve la limite des lots.

En observant deux hôtels de construction récente autour de la sortie Lévis-325, à proximité du Boulevard Kennedy, il est possible de constater que la profondeur occupée pour les chambres avec corridor central est presque identique, soit plus ou moins 20 mètres.

Ainsi, un hôtel dont la façade serait de  88 mètres sur la rue Saint-Laurent par 20 m  en profondeur occuperait une surface de 1760 m2. Un tel hôtel serait en déficit de 330 m2 en matière de terrain plat.

Par ailleurs, un hôtel avec la même façade de 88 mètres, mais présentant des chambres uniquement sur le plan avant, aurait une profondeur de quelque 12 mètres. Considérant que la distance moyenne entre la  ligne frontale des lots et le pied du cap est de quelque 17,5 mètres, il ne resterait en cour arrière qu’une profondeur de 5,5 mètres,  ce qui apparaît clairement comme insuffisant pour aménager deux rangées de cases  pour stationnement avec voie d’accès et de dégagement.

Dans les critères de sélection des propositions, la ville demande que les projets portent sur un hôtel-boutique de 7 étages comportant un minimum de 80 chambres, un restaurant haut-de-gamme d’une capacité de 75 places assises, des commerces à vocation touristique au rez-de-chaussée, et des espaces de stationnement en suffisance pour satisfaire aux besoins fonctionnels du projet proposé. (p.3)

L’annexe C du document d’invite spécifie (p11) que le site devra offrir un maximum de cases à sa clientèle afin de ne pas congestionner les espaces de stationnement publics et hors rue. La réglementation actuelle sera amendée pour exiger une case de stationnement par logement, une case par 3 chambres d’hôtel, et une case par 33,33m2 pour le restaurant.  Toute modification réglementaire ne pourra exiger qu’un seul étage additionnel, et ce, uniquement dans le cas où le projet soumis serait exceptionnel. (p.10)

Voici donc maintenant que la ville avance la possibilité d’un huitième étage. Rappelons que la norme du quartier historique de la Traverse, basée sur les construction du 19e siècle, est de 3 étages.

 » Le stationnement sera autorisé en cour arrière seulement. S’il est exercé dans le bâtiment principal, celui-ci devra être situé derrière le bâtiment  principal d’usage commercial ou mixte et ne devra pas excéder (en mètre) celle du bâtiment principal d’usage commercial ou mixte. »

Dans le cas où la ville autorise la construction d’un hôtel d’une profondeur de 20 mètres, il faudra également que la ville autorise le promoteur à creuser dans la falaise pour le stationnement en cour arrière. Si l’autorisation permet un stationnement sur deux rangées avec voie d’accès au centre, le pied de la falaise devra être grugé sur 15 mètres. Une telle configuration donnerait alors une centaine de cases, et dont 27 cases seulement pour l’usage des clients de l’hôtel ( une case par 3 chambres)

Dans l’autre option d’un hôtel avec seulement une rangée de chambres sur la rue, le pied de la falaise devra être quand même grugé sur une profondeur réduite de moitié.

Ingénieur, géophysicien et géotechnique

Le site est présentement visé par une interdiction de construire en vertu de l’article 145.42 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) parce que situé dans une zone de risque d’éboulis (p.12). La ville précise que les travaux de construction devront faire l’objet d’une levée d’interdiction de construire sur la base d’une étude géotechnique et d’un rapport complet réalisés par un ingénieur compétent en la matière. Vu l’histoire tourmentée  des terrains qui dominent la falaise en cet endroit, particulièrement les lots  2 434 870, 2 434 871, 2 436 036, 2 434 869 et  2 660, 559.

Par prudence et pour plus de sûreté, il faudrait  qu’avant de procéder à la cession des terrains,  la ville soumette ultérieurement le rapport de l’ingénieur  »compétent » à l’examen d’un géophysicien.

Des rapport cachés qui engagent la responsabilité de la ville de Lévis

La Ville de Lévis a en main des rapports d’archéologues concernant la présence en 1759 de batteries d’artillerie sur ces lieux qui ont pu affecter la structure géologique du sol (1), ainsi que des rapports d’expertises géologiques concernant la stabilité de la falaise (2). Ces expertises  auraient dû obligatoirement être révélées dans l’invitation aux  promoteurs invités à soumissionner pour l’achat de deux lots pour construire un établissement hôtelier de prestige. Le défaut par la ville de Lévis de révéler l’existence et le contenu de ces rapports d’expertise expose la ville de Lévis à des poursuites civiles de la part des parties invitées à déposer des soumissions.

 

(1) Bernier, Maggie, Archéologue, BATTERIES, REDOUTES ET RETRANCHEMENTS, Essai sur la nature et la position des ouvrages militaires militaires britanniques de 1759 à Lévis. Février 2014.

(2) Géosol Environnement Inc., Inspection des talus susceptibles de présenter des risques de mouvement dans le roc. Falaise principale, de la rivière Etchemin à Lauzon. Novembre 2013.

 

 

 

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