Lévis, 12 août 2018 Lettre envoyée par courriel et original déposé aux bureaux de la Ville.
À tous les membres du Conseil municipal Ville de Lévis 2175, chemin du Fleuve Lévis (Québec) G6W 7W9
| Objet : | Démolition de la maison patrimoniale d’exception située au 6410, rue St-Laurent, Lévis (Maison Rodolphe-Audette) |
Mesdames, Messieurs,
Comme juillet est la période de vacances pour plusieurs citoyens de Lévis, il est probable que certains citoyens ont appris la décision du 3 juillet 2018 du Comité de démolition après le délai de 30 jours pour la porter en appel. Malheureusement, il est trop tard pour faire appel de la décision mais, par la présente, je vous signale des problèmes que j’ai décelés dans le processus de la demande de démolition sur lesquels il y aurait lieu que vous demandiez un avis juridique aux avocats de la Ville pour déterminer si la légalité de la décision est entachée.
Il est urgent d’agir parce que M. David Gagné, secrétaire du comité, a avisé M. André Doyle des Entreprises Doyle Ltée, qui n’est pas propriétaire de la Maison Rodolphe-Audette (je vous le démontre dans les lignes qui suivent), qu’il pouvait faire une demande de certificat de démolition à partir du 6 août 2018 s’il n’y avait pas eu appel. Le Conseil de ville doit donc agir de toute urgence.
Le Service d’urbanisme de la ville ne m’a pas donné accès à tous les documents de la demande de 2016 (voir plus loin) mais, la façon dont M. Gagné a adressé sa lettre, signifie sans doute que les problèmes, que j’ai décelés dans la demande de 2014, sont également présents dans la demande de 2016. Voici.
Grâce à une recherche sur Google, j’ai eu accès à tous les documents relatifs à la demande de permis de démolition du 3 mars 2014 qui ont été transmis au Conseil de ville lors de l’appel. J’y ai constaté que le nom du propriétaire de la maison Rodolphe-Audette n’y était pas et qu’il n’y avait pas une résolution de Belvédère de Lévis inc., la compagnie qui est propriétaire de la Maison Rodolphe-Audette, mandatant une personne pour faire une demande de démolition en son nom (voir les documents au lien suivant : https://www.ville.levis.qc.ca/fileadmin/documents/fpd/AGR-2014-027.pdf.
Quand il s’agit de démolition de maison, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme prévoit que c’est le propriétaire de l’immeuble qui est impliqué (notamment, article 148.0.4) Quant au Règlement 2010-09-65 sur la démolition d’immeubles applicable aux demandes de 2014 et de 2016 de la démolition de la Maison Rodolphe-Audette, il prévoit que la demande doit être signée par le propriétaire ou son mandataire. Comme je viens de vous le mentionner, je n’ai retrouvé aucune résolution du propriétaire (Belvédère de Lévis inc.) donnant un mandat à qui que ce soit en 2014. D’après le peu de documents de la demande de 2016 que j’ai pu consulter (voir plus loin : refus du Service d’urbanisme de me donner accès aux documents), la demande de démolition de 2016 a probablement été faite comme celle du 3 mars 2014, soit par Entreprise Doyle (sous la signature de André Doyle) (RE: lettre du 9 juillet 2018 de M. Gagné).
De plus, dans la demande de 2014, M. Doyle affirme que l’offre d’achat pour le 6410, St-Laurent a été faite le 9 août 2013, ce qui est faux. Il indique ensuite les démarches faites à partir de août 2013 jusqu’à la demande de démolition du 3 mars 2014. Évidemment, qu’une personne (physique ou morale) ait eu une maison seulement pendant quelques mois lorsqu’elle en demande la démolition, c’est très « sympathique » car il est alors presque impossible de lui reprocher d’avoir contribué à la détérioration de la maison. Or, en mars 2014, ce n’est pas depuis quelques mois que l’achat de la maison avait été fait mais depuis 6 ans (voir plus loin).
Ayant constaté que les documents de 2014, demandant la démolition de la Maison Rodolphe-Audette, n’émanaient pas du propriétaire et qu’ils contenaient une affirmation erronée sur la date d’achat, j’ai décidé d’aller au Service d’urbanisme de la Ville pour vérifier si la demande de 2016 contenait les mêmes éléments problématiques.
Je me suis présentée 2 fois (7 et 10 août) au Service d’urbanisme pour essayer d’obtenir les documents relatifs à la demande de 2016 afin d’y vérifier si on y retrouvait les mêmes éléments problématiques qu’en 2014. M. David Gagné était en vacances et, devant le refus de me donner accès aux documents, j’ai mentionné que je voulais savoir s’il y avait une résolution du propriétaire dans le dossier, ce à quoi on a refusé de me répondre. On a également refusé de me dire s’il y avait eu appel de la décision du 3 juillet 2018. Lors de mes 2 visites aux bureaux du Service de l’urbanisme, j’ai eu accès à seulement 2 documents de la demande de 2016 (la décision du comité de démolition et la lettre du 9 juillet 2018 de M. David Gagné, secrétaire du comité). Comme en 2014, le nom du propriétaire de la Maison Rodolphe-Audette n’apparaît pas dans ces 2 documents; le nom qui apparaît est Entreprises Doyle Ltée qui n’est pas le propriétaire de la maison.
Il en résulte donc que les 2 seuls documents, qu’il m’a été permis de consulter pour la demande de 2016, m’amènent à croire que la situation a été la même en 2016 qu’en 2014 alors que M. Doyle avait fait une demande de démolition dans une lettre à l’en-tête de Entreprises Doyle et qu’il avait affirmé, dans sa chronologie, que la maison avait été achetée le 9 août 2013 alors qu’elle l’avait été en 2008. Il est donc probable qu’il n’y pas eu en 2016 le dépôt d’une résolution du propriétaire, Belvédère sur Lévis inc..
Si le Service d’urbanisme a refusé de me dire si une résolution de Belvédère de Lévis inc., propriétaire du 6410, rue St-Laurent, avait été déposée dans le cadre de la demande de démolition de 2016, je ne crois pas que les membres du Conseil de ville se heurteront à un tel refus. La vérification est facile à faire et il est urgent qu’elle se fasse : vous pouvez la faire en quelques minutes aujourd’hui. S’il s’avérait qu’il n’y ait pas eu dépôt d’une résolution du propriétaire, les membres du Conseil de ville auront évidemment à consulter les avocats de la Ville pour avoir un avis juridique sur la légalité du processus, et partant, sur la décision du comité de démolition. Par la présente, je ne donne pas d’avis juridique mais je souligne des éléments problématiques que j’ai décelés afin qu’ils soient vérifiés. Je crois qu’il y aurait également lieu de vérifier si l’information erronée (achat de la maison le 9 août 2013) donnée en 2014, a également été donnée en 2016.
Je vous fais part des résultats de ma recherche au Registre des immeubles et au Registre des entreprises sur les propriétaires de la Maison Rodolphe-Audette, recherche que toute personne peut faire. Vous constaterez que la maison n’a pas été achetée le 9 août 2013 par Entreprises Dolye. C’est Belvédère de Lévis inc qui a acheté le 5 août 2008 le lot 4 220 709 (maintenant, ce sont les lots numéros 5 089 41 et 5 089 42; la Maison Rodolphe-Audette est sur le lot 5, 089 42) (prix payé pour les 2 lots actuels : 400,000$).
La compagnie Belvédère de Lévis inc. a été constituée le 18 juin 2008 et elle a 2 actionnaires ENTREPRISES DOYLE (EDL) LTÉE qui existe depuis 1998 (André Doyle, seul actionnaire de cette compagnie) et 9026-5117 QUÉBEC INC. qui existe depuis 1995 (M. Jacques Laflamme, seul actionnaire de cette compagnie). Comme vous le savez sûrement, une distinction doit être faite entre une compagnie et ses actionnaires qu’ils soient des personnes morales ou des personnes physiques. Dans le présent cas, nous avons 3 personnes morales différentes (Belvédère de Lévis inc, dont les actionnaires sont 2 autres personnes morales : Entreprises Doyle (EDL) Ltée et 9026-5117 inc.).
Quant au nombre d’années que les propriétaires précédents ont eu la Maison Rodolphe-Audette, voici:
Le 18 janvier 2000, Claire Lamoureux a acheté, de la Congrégation des sœurs de Notre-Dame du Perpétuel Secours, plusieurs lots ou parties de lot (6 en tout), dont le lot 19 sur lequel était construite la Maison Rodolphe Audette qui était inhabitée depuis 1998 (prix 450 000$ pour les 6).
Le 23 mai 2003, Claire Auger a acheté de Chantal Lamoureux les lots 2 435 319 et 2,435, 442 (les numéros de lots ont changé plus tard; à ce moment-là, la maison Rodolphe-Audette est sur le lot 2, 435 442) (prix : 500 000$ pour les 2 lots).
Le 5 août 2008, Belvédère sur Lévis inc a acheté de Claire Auger le lot 4 220 709 (maintenant ce sont les lots numéros 5 089 41 et 5 089 42; la Maison Rodolphe Audette est sur le lot 5, 089 42) (prix : 400,000$ pour les 2 lots).
Dans l’acte de vente de 2008, l’acheteur (Belvédère de Lévis inc.) mentionne « prendre l’immeuble (la maison) dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur».
L’immeuble était à sa satisfaction en 2008 alors qu’il n’y a pas de doute que la détérioration de Maison Rodolphe-Audette était alors commencée et que des travaux s’avéraient nécessaires pour qu’elle soit habitable. Or, le dossier démontre que ce n’est qu’en août 2013 que des projets de condos ont été faits. En mentionnant que la maison avait été achetée en août 2013, M. Doyle évitait des questions sur les travaux qui auraient dû être nécessairement faits à partir de l’achat de la maison le 5 août 2008 (achat fait par Belvédère de Lévis inc. avec la connaissance de l’état de la maison).
Quand une personne physique ou morale achète une maison sur laquelle il faut faire des travaux pour la remettre en état, elle ne tarde pas à commencer les travaux pour pouvoir l’habiter ou la louer. Cependant, il existe des cas où une personne achète la maison pour la démolir et, parfois, dans un but de spéculation. S’il ne s’agit pas d’une maison patrimoniale, une démolition ne pose pas de problème mais, lorsqu’il s’agit d’une maison patrimoniale, la situation est différente.
Comme la maison n’avait pas été achetée en 2013 mais en 2008, il y avait 9 ans et 11 mois que Belvédère sur Lévis inc. était propriétaire de la Maison Rodolphe-Audette lorsque la décision du comité de démolition du 3 juillet 2018 a été rendue. Je crois qu’il est juste de conclure que la gravité de la détérioration de la maison a dû s’accentuer avec les années si elle n’a pas été entretenue et préservée. Le 3 juillet 2018, cette maison était inhabitée depuis 20 ans et, pendant les 10 dernières années, c’est Belvédère de Lévis qui en a été propriétaire.
Pour rendre sa décision du 3 juillet 2018, il semble que le comité n’a pas tenu compte de la décision du 8 décembre 2014 du Conseil de ville de rejeter la démolition. Je crois qu’il y aurait lieu de demander un avis juridique aux avocats de la Ville, à savoir si le comité pouvait procéder sans tenir compte de cette décision.
Lorsque le Conseil de ville a décidé de rejeter la démolition de la Maison Rodolphe-Audette le 8 décembre 2014, le communiqué du Conseil de ville contenait les propos de M. le maire, soit
« Ce cas illustre bien le laisser-aller dans la protection de nos bâtiments patrimoniaux. Nous entendons donc tout mettre en œuvre pour en assurer la protection. »
Monsieur le maire, il me semble que votre message au propriétaire de la Maison Rodolphe-Audette était clair et simple : « comme la demande de démolition a été rejetée, faites tout ce qu’il faut pour préserver cette maison à compter de maintenant ».
Dans la décision du 3 juillet 2018, le comité fait état d’une lettre du 12 mai 2017 du Ministère de la Culture et des communications (Le Service d’urbanisme a accédé à ma demande d’en avoir copie). Dans cette lettre, le Ministère mentionne qu’il est disposé à accompagner la Ville dans la recherche de solutions à l’égard du bâtiment du 6410, rue St-Laurent. Il y est également mentionné que la Ville de Lévis a en main tous les pouvoirs requis pour assurer la protection du patrimoine d’intérêt local et régional par l’entremise de la Loi sur le patrimoine culturel notamment. Cette lettre a été rendue publique uniquement le jour de la décision de démolition de la Maison Rodolphe-Audette le 3 juillet 2018, soit plus de 1 an plus tard.
Dans la Loi sur le patrimoine culturel, qui est mentionnée à cette lettre, on retrouve le pouvoir d’une municipalité (article 127) de citer un bien patrimonial situé sur son territoire (protection, mise en valeur, intérêt public). Le comité ne mentionne pas que le Conseil de ville a exercé ce pouvoir pour la Maison Rodolphe-Audette ni qu’il ait pris d’autres actions pour en assurer la protection.
Le comité mentionne les échecs répétés des projets de sauvegarde de l’immeuble mais je m’interroge sur les projets en question. En tous cas, dans le dossier de 2014 soumis au Conseil de ville, il n’y avait pas de tels projets : Entreprises Doyle a fait état de 3 condos à construire à l’intérieur de la Maison Rodolphe-Audette, ce qui ne pouvait que poser problème car il fallait abattre des murs, etc. : de tels projets ne peuvent être « appelés » un projet de sauvegarde. Quant à la construction de 3 condos à l’intérieur de la maison, il est bien spécifié dans l’expertise de M. Carl Lapierre que « transformer ce bâtiment en condos implique et génère des risques élevés sur la structure du bâtiment« .
Mesdames, Messieurs les membres du Conseil de ville de Lévis, qu’un certificat de démolition de la Maison Rodolphe-Audette ait déjà été émis ou pas, je crois que les éléments que je porte à votre connaissance par la présente nécessitent une action urgente qui doit être entreprise aujourd’hui afin que la démolition de la Maison Rodolphe-Audette ne puisse pas commencer avant que les éléments que je soulève aient été vérifiés, qu’un avis juridique des avocats de la Ville ait été émis à ce sujet et sur l’action à prendre en regard de la démolition de la Maison Rodolphe-Audette. De toute façon, si le certificat de démolition a été émis, il n’a probablement pas été émis au nom du propriétaire (re: lettre de M. Gagné adressé à M. Doyle, Entreprises Doyle).
Il était extrêmement urgent que je porte à votre connaissance les éléments problématiques que j’ai découverts. Il n’est pas trop tard pour que la Ville agisse afin d’empêcher que la démolition de la Maison Rodolphe-Audette soit entreprise avant que tous les aspects d’ordre juridique de la demande de 2016 et de la décision du 3 juillet 2018 aient été analysés par les avocats de la Ville. Je tiens à préciser que je ne donne aucun avis juridique dans cette lettre.
Ma motivation est simple : comme citoyenne de Lévis, je veux que notre patrimoine bâti soit préservé et je crois que la Maison Rodolphe-Audette ne « mérite » pas d’être démolie mais qu’elle « mérite » d’être préservée et restaurée. Comme mentionné dans la décision du comité de démolition, c’est « un bâtiment patrimonial d’exception dont les attributs architecturaux, l’histoire ainsi que sa localisation particulière et stratégique sont tout à fait remarquables ». (pour l’histoire, voir le lien suivant: https://cqvl.org/2014/08/16/rodolphe-audette-5e-president-de-la-banque-nationale-devant-le-tribunal-de-lhistoire-2/).
Je vous remercie de votre implication et je vous prie d’accepter l’expression de mes meilleurs sentiments.
Huguette Gagnon, citoyenne de Lévis qui a à cœur la préservation du patrimoine.
Pièce jointe : annexe
ANNEXE
Si ma démarche a comme résultat que la Maison Rodolphe-Audette ne soit pas démolie pour le moment, la question se pose : que faire avec cette maison?
Je crois que Belvédère de Lévis inc. et la Ville pourraient se « parler » au sujet de la réhabilitation de cette maison. Il y a des mécènes dans plusieurs domaines : pourquoi pas Belvédère de Lévis inc. dans le domaine du patrimoine? Donner l’immeuble (lot avec la bâtisse) à la Ville de Lévis lui occasionnerait la perte des revenus qu’elle aurait obtenus de la vente de 3 condos (« l’idée de départ » était de construire 3 condos à l’intérieur de la Maison Rodolphe-Audette) mais elle n’aurait pas à payer les coûts d’une démolition. Je crois que son « geste » serait salué et reconnu.
Dans la lettre du 12 mai 2017 du Ministère, il est indiqué que la Ville de Lévis a en main tous les pouvoirs requis pour assurer la protection du patrimoine d’intérêt local et régional par l’entremise de la Loi sur le patrimoine culturel notamment. La Maison Rodolphe-Audette pourrait être citée (« bien patrimonial ») par le Conseil de Ville. Les membres du Conseil de ville, qui ont refusé la démolition de la Maison Rodolphe-Audette en 2014, reconnaissaient sûrement son caractère d’exception.
Le projet, déposé au Conseil de Ville de Lévis au mois d’août 2017 par le Comité de mise en valeur de la Maison Rodolphe-Audette, pourrait être retenu. Il s’agit d’un projet « d’un éco-musée populaire dédié à l’interprétation de l’histoire et de la généalogie de Lévis et de sa région, doublé d’un pôle de coordination des circuits touristiques axés sur les sites où s’étaient installés les premiers européens à Lévis ».
Je sais que la réhabilitation de la Maison Rodolphe-Audette coûterait cher. Dans la décision du comité de démolition, il est indiqué que l’évaluation totale des coûts liés à la réhabilitation structurale de la maison est de 688,254$. C’est un coût élevé mais les villes, qui ont « eu à cœur » de réhabiliter des bâtiments patrimoniaux, ont eu très souvent à payer un coût élevé pour le faire.
La Ville de Lévis accorde des subventions aux propriétaires de maisons patrimoniales (en 2010, la Ville a remboursé 50% des coûts que j’avais payés pour la restauration de ma maison patrimoniale qui est loin d’être d’exception). Je ne sais pas le montant total que la Ville a donné aux propriétaires qui sauvegardent les maisons patrimoniales mais je suppose qu’il est élevé.
À mon avis, la Ville de Lévis devrait « ouvrir » un dossier d’exception pour la maison d’exception qu’est la Maison Rodolphe-Audette. Il serait sûrement possible de dégager des montants d’argent pour sa réhabilitation. Par ailleurs, je crois qu’une levée de fonds destinée à préserver la Maison Rodolphe-Audette, auprès de la population et des entreprises, aurait du succès. Toutes les personnes qui voient cette maison sont en admiration devant sa beauté, même si elles ne connaissent pas son histoire d’exception.
A lire Huguette Gagnon dans le Huffington Post :
Et également dans Le Soleil, 20 août 2018 :
Comité de quartier du Vieux-Lévis: Pas opposants, proposants ! 