Extrait du mémoire portant sur le secteur historique de la Traverse
L’urbanisme et le patrimoine historique
La ville de Lévis a entrepris en 1991 les étapes finales devant mener à l’adoption d’un plan d’urbanisme. Le plan d’urbanisme d’une ville doit tenir compte d’une multitude de facteurs, dont celui du caractère historique des lieux. Dans le récent passé, Lévis a souvent ignoré la richesse de son patrimoine. Les règlements d’urbanisme de Lévis auront deux effets possibles, la consolidation ou la dévaluation du patrimoine historique et environnemental de la ville.
Les principaux intervenants concernant les règlements ont été :
– Le Groupe Enviram ( M. Christian Côté)
– Le Comité consultatif d’urbanisme
Mme Francine Bégin et M. Gilles Lehouiller, conseillers
– La direction générale du développement de Lévis (M. Robert Cooke)
– Le service d’urbanisme (M. Robert Martel)
– Flynn, Rivard avocats
(……………)
2.2 Le secteur de la Traverse
Concernant le secteur de la Traverse, le Projet de règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) identifie, en plus de la zone du Chantier maritime A.C. Davie, 6 zones ou catégories de construction, de terrains ou de travaux visés. Ces zones sont les suivantes :
– zone Hd 59-65 ( côte Bégin – ancien J.-L. Demers)
– zone Pa 59-44 ( le Chantier maritime A.C. Davie)
– zone Cm 59-31 ( le Vieux Quartier)
– zone Cm 59-32 ( Donbar)
– zone Pa 59-33 ( le quai Paquet)
– zone Cm 59-15 ( le bureau de Poste Canada)
– zone Pa 59-22 ( la Gare intermodale )
J’ai fait une lecture attentive des objectifs et critères d’évaluation applicables à ces zones. Dans toutes les zones, j’ai remarqué qu’il y avait des facteurs qui attaquaient gravement le caractère historique du secteur. Concernant le caractère historique de Lévis, la zone qui subira les impacts négatifs les plus significatifs sera la zone Hd 59-65 (côte Bégin – ancien J.-L. Demers). Ces impacts négatifs se feront sentir jusqu’aux principaux points d’observation dans la ville de Québec. L’impact le plus grave résultant de cette zone se fera sur la falaise de Lévis et sur la zone Pa 59-44 (Chantier maritime A.C. Davie).
Les zones zone Cm 59-32 ( Donbar) et Pa 59-33 ( le quai Paquet) subiront des effets négatifs importants, quoique moins graves. Enfin, la zone Cm 59-31 ( Vieux Quartier) subira elle aussi des effets négatifs qui pourraient être facilement évités.
Les règlements proposés ne consacrent pas le caractère historique du secteur où est née la corporation de la ville de Lévis, et où a débuté le dynamisme économique de la population de Lévis. Le 5 février 1991, j’ai proposé à la ville de Lévis de diriger la réglementation dans le secteur de la Traverse pour redonner à ce secteur historique l’aspect qu’il avait à l’époque où ont vécu Allison Davie et Alphonse Desjardins.
Je ne crois pas avoir été rêveur en proposant une telle solution. Je pense avoir fait preuve deréalisme économique. Je suis convaincu que ma proposition est celle qui est la mieux balancée et celle qui devrait apporter le plus de dividendes aux citoyens de Lévis. Ma conviction repose sur les points suivants :
– La proposition rencontre les 5 grandes orientations d’aménagement du Plan d’urbanisme de Lévis;
– La proposition tire les leçons de l’échec du Vieux-Port de Québec;
– La proposition s’appuie sur la règle « McDonald patrimoniale »;
– La proposition s’appuie sur la présence du chemin de fer et des traversiers.
Cette proposition vise à permettre des immobilisations nouvelles et de stimuler une grande activité commerciale dans le secteur de la Traverse. Elle se situe à la rencontre de l’équilibre qu’il faut garder entre l’intérêt public et l’intérêt privé. La ville de Lévis a l’obligation de rechercher l’équilibre entre l’intérêt public et l’intérêt privé.
2.2.1 Les 5 grandes orientations d’aménagement du Plan d’urbanisme de Lévis
- Renforcer le positionnement régional
- Développer le potentiel touristique
- Améliorer la qualité de vie du milieu
- Optimiser l’utilisation du sol et l’organisation spatiale des fonctions urbaines
- Contrôler l’expansion urbaine et rentabiliser les infrastructures publiques.
2.2.2 Leçons tirées de l’échec du Vieux-Port de Québec
Les autorités du Canada ont investi pour les fêtes de 1984 plus de 125 000 000 $ dans le Vieux-Port de Québec afin de stimuler l’activité commerciale. La plupart des observateurs avaient prédit un échec. Deux opinions, publiées à la une dans Le Soleil du 29 novembre 1983, étaient pourtant prophétiques :
« Le Vieux-Port, c’est désastreux, dramatique à long terme en ce qui concerne la détérioration du Vieux-Québec » (Rodrigue Bédard, président des gens d’affaires du Vieux-Québec )
« Ils vont se casser la gueule avec leurs boutiques, tranche M. Gerry Paris, du Petit-Champlain. Les gens, et surtout les touristes, n’iront pas dans ces installations tout à fait artificielles. C’est du copiage de ce qui s’est fait aux États-Unis, à Quincy Market de Boston. Or, ce n’est pas toutes les copies américaines qui marchent au Québec! » Selon M. Paris, les visiteurs qui viennent à Québec sont à la recherche d’authentique, de vieilles bâtisses, de vrai monde. Les grands espaces et les centres commerciaux, ils les ont déjà chez eux. Et il est de notoriété publique que l’artisanat dans les centres commerciaux, ça ne marche pas. »
La leçon du Vieux-Port de Québec devrait éclairer les décideurs de Lévis. Lévis n’a pas les moyens de se casser la gueule. Les personnes physiques et morales qui seront identifiées resteront marquées pour longtemps.
Il existe de nombreuses photographies du secteur de la Traverse prises au début du siècle, notamment dans Industrial District of Lévis, dans Québec, ville du Patrimoine mondial de l’historien Michel Lessard et dans l’album Lévis du photographe Gaétan Paquet. Pour assurer un succès commercial et la création d’un site unique en Amérique, Lévis devrait imposer de manière stricte la reconstruction du secteur historique de la Traverse avec comme guides les photographies pertinentes de ces documents.
2.2.3 La règle McDonald patrimoniale vs la règle McDonald impériale
L’entreprise McDonald est reconnue comme une multinationale qui ne négocie pas l’architecture de ses immobilisations. Il y a des milliers de restaurants McDonald jumeaux en Amérique. Sur ce point, Lévis, Skowhegan, Saco, Longueuil, Windsor, etc. se ressemblent. Pourtant, depuis quelques années, l’entreprise McDonald a adopté des dérogations importantes à la rigidité des règles pour l’implantation et l’intégration de ses restaurants afin de préserver le caractère des secteurs historiques particuliers.
J’ai donné le nom de règle ‘‘McDonald impériale’’ à ce règle qui concerne l’architecture commune des restaurants McDonald. Selon une telle règle, le promoteur concessionnaire impose à la ville hôte ses plans et devis. C’est à prendre ou à laisser. Le restaurant McDonald de la route Kennedy à Lévis, ouvert au tournant des années 80’ est un exemple typique d’une règle ‘’ McDonald impériale’’.
J’ai donné le nom de règle ‘’ McDonald patrimoniale’’ à une règle spéciale que le promoteur propose à la ville hôte pour préserver le caractère patrimonial du secteur d’implantation. Le restaurant McDonald de la ville de Freeport, Maine, est l’exemple le plus remarquable du civisme économique de la multinationale McDonald. Le restaurant est situé devant l’Harraseeket Inn, une des plus anciennes auberges du Maine. L’architecture du bâtiment-restaurant appartient à l’époque où fut bâtie l’Harraseeket Inn. L’immense ‘’M’’, généralement présent devant tout restaurant, a cédé la place à deux enseignes discrètes qui sont suspendues, l’une au dessus de la porte principale, et l’autre à l’entrée du stationnement.
La ‘’Règle McDonald impériale’’ est la règle du ‘’gigantesque et payant’’. La ‘’ McDonald patrimoniale’’ est la règle du ‘’pittoresque et payant’’.
La proposition que j’ai formulée pour la Traverse est fondée sur une règle de type ‘’ McDonald patrimoniale’’. Elle s’appuie sur les valeurs fondamentales de Lévis (Davie, Desjardins, la Halle Lauzon, Banque des Marchands, etc.) et non seulement sur les perspectives du fleuve et celles de la ville de Québec.
2.2.4 Le chemin de fer et les traversiers
Le chemin de fer permet de relier la ville de Lévis directement à Montréal et Halifax. Le service des voyageurs bénéficie d’une promotion internationale. Le transcontinental de Via Rail passe par la basse ville de Lévis. Les futurs hôteliers et aubergistes de la Traverse pourront faire la promotion directement à Montréal et dans les Maritimes…
Selon les statistiques de la Société des traversiers pour la période estivale de 1986, près de 500 000 visiteurs sont montés à bord des navires sans descendre à Lévis. Il s’agit d’un potentiel incroyable. Ce n’est pas en créant des immobilisations sans caractère que ces visiteurs vont débarquer. Dans la région de Québec, c’est le caractère ancien qui domine. Lévis a une occasion en or pour rétablir le pittoresque perdu. Je suis d’avis que c’est en récréant de manière stricte l’ancien quartier de la Traverse que Lévis atteindra son but.
2.2.5 Les zones du secteur de la Traverse
La zone Hd 59-65 (Côte Bégin)
La zone Hd 59-65 (Côte Bégin) fait face directement au Château Frontenac de Québec. Les personnes qui sont actuellement propriétaires de cette zone ont déclaré dans l’acte d’acquisition du 13 août 1986 que la vraie considération aux fins de droits de mutation était de 225 000 $. Le 30 décembre 1987, la Caisse populaire de Lévis a accordé un prêt de 750 000 $ aux propriétaires en cause. (C’est la zone du projet Quai d’Orsay)
– La zone Hd 59-65 (Côte Bégin) est voisine à l’est de la zone zone Pa 59-44 ( le Chantier A.C. Davie). Les installations portuaires de ce petit chantier avancent même dans le fleuve devant la zone Hd-65 (voir annexe 6).
Je considère que pour cette zone, il y a une contradiction flagrante entre la plupart des objectifs principaux et les critères d’évaluation.
Les objectifs principaux de cette zone sont au nombre de 5 :
– Le premier objectif visé consiste à harmoniser l’implantation et l’intégration architecturale des bâtiments résidentiels à fort gabarit de cette zone dans le contexte d’ensemble du secteur de la Traverse;
– Le deuxième objectif visé consiste à assurer que le projet respectera la capacité d’accueil du site en ce qui a trait aux bâtiments, stationnements et aménagements paysagers;
– Le troisième objectif visé est de limiter l’impact sur l’accès visuel au fleuve à partir du haut de la falaise;
– Le quatrième objectif visé est de limiter l’impact visuel observé à partir du fleuve;
– Le cinquième objectif est de respecter la falaise comme un élément majeur du paysage urbain avec lequel un projet doit composer;
Les spécifications concernant la zone Hd-59-65 permettent une densité brute de 150 logements et plus à l’hectare. La hauteur maximale des bâtiments, mesurés à partir de la cote d’élévation de 7,5 m est fixée à 17 mètres. Les règlements prévoient que les bâtiments se trouvant dans cette zone auront une élévation réelle de 24,50 m. au dessus du niveau de la mer.
À l’extrémité ouest de la zone, la cîme de la falaise se trouve à 32 m. d’élévation réelle, au centre, la cîme se trouve à 36 m., et à l’est, elle diminue de 36 m. à 25 m. en gagnant la côte Bégin.
La zone Hd 59-65 longe la rue Saint-Laurent sur plus de 300 m. Je prévois donc que sous une perspective obtenue à partir du Vieux-Port de Québec, la falaise de Lévis sera masquée de 66% à 100% sur une distance de 300 mètres entre le chantier maritime A.C. Davie et la côte Bégin.
Dans un document que j’ai remis à M. Gilles Lehouiller le 27 février 1991, j’ai indiqué que le complexe Les Rives du Saint-Laurent a masqué la falaise de Lévis pour un pourcentage de 64% sur une distance de 110 m. En 1992, cette distance a été portée à 150 m. par l’ajout d’une nouvelle construction.
Ceux qui ont été renversés par la taille du complexe Les Rives du Saint-Laurent n’ont rien vu encore. Dans la zone Hd 59-65 au pied de la côte Bégin, le complexe que les règlements autoriseront pourra être deux fois plus important que le complexe Les Rives du Saint-Laurent. Trois cent mètres font bien le double de cent cinquante mètres. Trois cent mètres peuvent accueillir 3 terrains de football bout en bout, ou cinq patinoires grandeur réglementaire. Les 5 principes énoncés dans le règlement sont contredits radicalement par les critères d’application.
La falaise de Lévis, élément du patrimoine mondial
Dans son analyse sur les potentiels du secteur de la Traverse, la firme Enviram avait ainsi décrit la falaise de Lévis dans le Plan directeur de la bordure fluviale :
« En arrière plan du secteur de la Traverse, la falaise et son couvert végétal constitue un élément fort de la structure du paysage qui rehausse la qualité de l’espace perçu et insère un des rares éléments à caractère naturel dans le champ des observateurs » (p. 23)
Comment donc déterminer l’élévation de manière à permettre à la falaise de Lévis de demeurer un élément fort de la structure du paysage ?
C’est le XIXe siècle qui a marqué l’architecture des bâtiments subsistants dans le secteur de la Traverse. Une consultation des photos anciennes du secteur (Voir avenue Laurier, Industrial District of Lévis, p. 59) indique que la majorité des bâtiments avaient alors 3 étages, la minorité 4 étages (voir annexe 3). J’ai déjà indiqué au conseil de ville que mes observations de la basse-ville de Québec ont révélé l’existence d’un ratio d’élévation bâtiment/falaise inférieur à 33% (Voir Géo, Avril 1992, p. 88). Le ratio dans la basse-ville de Lévis n’a jamais dépassé 50% en ce qui concerne les bâtiments traditionnels. Je suis d’avis que les critères d’évaluation permettant 6 étages sont donc très généreux, trop généreux pour les promoteurs. Ils sont excessivement dangereux pour l’élément naturel constitué par la falaise de Lévis.
La falaise de Lévis fait partie de Québec, ville du patrimoine mondial. Quelques citoyens de Lévis conservent jalousement des boulets français trouvés à la cime de la falaise et tirés sur les batteries anglaises par les batteries de Québec durant l’été 1759.
Puisque la zone Hd 59-65 est située perpendiculairement devant le Château Frontenac, l’image nouvelle de cette zone reflétera pour les siècles à venir l’image de Lévis. Je prévois que l’image projetée sera celle de Lévis ‘’ balconville sur Saint-Laurent’’.
Conclusions pour la zone Hd 59-65 (Côte Bégin –J.L. Demers)
En conséquence, je suis d’avis que pour la zone Hd 59-65, et ceci étant valable également pour tout le secteur historique de la Traverse, aucun des bâtiments futurs ne devrait être plus élevé que 3 étages ou 12 mètres, soit la hauteur des bâtiments traditionnels existant actuellement.
En aucun cas, la falaise ne devrait être masquée pour une élévation supérieure à plus de 50% (du pied à la cime).
Les bâtiments commerciaux et publics devant servir de référence étant la Banque des Marchands (Hôtel Saint-Louis), l’ancienne pharmacie Dion-Rexall, l’ancien Poste de police et de pompiers ( auj. démoli). Pour les bâtiments résidentiels, les immeubles de la rue Saint-Laurent à l’Anse Tibbits, le complexe 2,4,6,8 et 12 Wolfe, et la maison A.C. Davie devraient servir, entre autres, comme points ou objets de référence.
Je suis d’avis également que la norme de densité brute ne devrait pas dépasser 40 logements à l’hectare (potentiel proposé, 150 à l’hectare).
Vu le prix payé en 1986 pour l’acquisition des terrains dans cette zone, considérant la valeur considérable ajoutée par les gouvernements supérieurs à l’occasion du redressement de la côte Bégin (coût (800 000$), et qu’il s’agit encore des mêmes propriétaires, les mesures que je propose ne créent pas d’injustice. La construction de 40 logements à l’hectare permettra de générer des profits raisonnables.
Le rythme de succession des terrains devrait être marqué à tous les 15 mètres (plus ou moins) en ce qui concerne les bâtiments commerciaux, et sur une distance moindre pour les résidences privées.
Aucun balcon-patio ni aucune porte-fenêtre donnant sur la voie publique ne devraient être permis.
Les toitures permises devraient être à toits à deux versants, à mansarde, et à toits plats avec corniches décoratives (type ancien), et tôle d’acier émaillé.
Quant aux matériaux, l’utilisation de la brique et de la maçonnerie devrait dominer, avec exclusion du déclin de bois et d’aluminium. Ma recommandation repose sur une étude que j’ai remise à la ville de Lévis le 27 février 1991 dans laquelle j’ai indiqué que 15 des 18 bâtiments patrimoniaux au sud de la rue Saint-Laurent dans le secteur de la Traverse sont en brique.
Quant au type et la couleur de briques permises, les règlements devraient spécifier la brique de type ‘’ brique d’Écosse’’ comme celle avec laquelle fut bâti l’actuel Hôtel Saint-Louis et le restaurant-bar l’Escalier ainsi que la brique rouge du type de celle qui prédominait à l’époque de la révolution industrielle.
Le Couvent de Lévis, le complexe du bas de la rue Wolfe, et quelques édifices rue Saint-Jean entre la rue Wolfe et Fraser sont des exemples éloquents du mariage au XIXe siècle de ces deux couleurs de matériaux.
Quant à la fenestration, elle devrait s’apparenter aux dimensions que l’on trouve sur les édifices patrimoniaux, tant pour le rez-de-chaussée que pour les étages supérieurs..
2.2.5.2 La zone Pa 59-44 (Chantier maritime A.C. Davie)
Le petit chantier maritime fondé par Allison Davie en 1829 et situé dans la zone Pa- 59-44 fera l’objet d’importants investissements dans les années futures. Ce petit chantier apparaît sur des toiles réalisées avant 1850 et conservées aux Archives nationales du Canada.
La zone Pa 59-44 voisine immédiatement à l’ouest la zone Hd 59-65 (côte Bégin) (en Annexe 6). Comme nous l’avons vu, les règlements permettront dans la zone Hd 5965 (côte Bégin) la construction d’immeubles de 6 étages sur 300 mètres. Je suis d’avis que l’immense potentiel de la zone Pa 59-44 (Chantier maritime) sera gravement diminué par la réglementation proposée dans la zone Hd 59-65 (côte Bégin).
J’estime que les fonds publics qui seront investis pour la rénovation du petit chantier maritime ne donneront pas le rendement qui pourrait être escompté à moins que la réglementation ne permette la construction d’immeubles aux caractéristiques architecturales reliées à celles du XIXe siècle, l’âge d’or de la Traverse.
2.2.5.3 Zone Cm 59-31 (Vieux quartier)
La zone Cm 59-31 (Vieux quartier) est située au sud de la rue Saint-Laurent, entre les deux escaliers à flanc de falaise. Il existe une vingtaine de bâtiments anciens qui subsistent encore dans cette zone, certains avec une très grande valeur (i.e. la Banque des Marchands). Les conclusions que j’ai formulées concernant la zone Hd 59-65 s’appliquent intégralement à cette zone.
Les dimensions des bâtiments devraient être exactement celles qui apparaissaient dans la photographie ‘’Laurier Avenue’’ à la page 59 de Industrial District of Lévis. S’il fallait permettre un bâtiment de 4 étages, c’est uniquement à l’endroit où la photographie révèle la présence d’un tel bâtiment.
2.2.5.4 Zone Cm 59-32 (Donbar)
Les conclusions que j’ai formulées concernant la zone Hd 59-65 s’appliquent intégralement à cette zone. Cette zone fut le site autrefois de l’Hôtel Lauzon. Les promoteurs devraient être inspirés par l’histoire de cet hôtel et celle de son constructeur Henry John Caldwell afin de donner une vocation internationale à l’immeuble. Henry John Caldwell était le fils de Henry Caldwell ( Les Caldwell étaient les seigneurs de Lauzon). Henry John était un entrepreneur audacieux, la première personne qui a cru au développement touristique de Lévis. Ce fut le premier propriétaire d’un navire à vapeur à Québec.
Les perspectives du futur hôtel sur ce site doivent être extrêmement intéressantes sur tous les aspects. C’est pour ces raisons que j’insiste tant sur la nécessité de rénover la rue Saint-Laurent et la rue Laurier pour leur redonner leur atmosphère d’antan. La rentabilité du futur hôtel en dépend. Plus le milieu sera pittoresque, plus sera grand le pouvoir d’attraction de l’hôtel.
C’est à cet endroit que se trouvaient autrefois, l’un à côté de l’autre, le premier poste de police de Lévis (voir Industrial District of Lévis, p. 59, Annexe 3) et l’industrie Carrier & Lainé. Il est à remarquer la présence d’un immeuble au nord du poste de police avec balcon au second étage avec vue sur la ville de Québec.
Les dimensions de cette zone débordent sur la voie ferrée. Si les dimensions de cette zone sont acceptées, il ne sera plus jamais possible de rétablir le lien ferroviaire Halifax-Montréal qui traverse actuellement la ville de Lévis. Le règlement apparaît à sa face même comme étant d’une extrême imprudence.
2.2.5.5 Zone Pa 59-33 (Quai Paquet)
Le premier objectif pour cette zone consiste à mettre en valeur l’aménagement paysager du quai afin de conserver l’accessibilité publique du site sans interférer sur les activités d’accostage des bateaux. Je considère cet objectif valable.
C’est le second objectif qui pose problème, soit celui concernant l’implantation d’un immeuble sur le quai Paquet. Je m’oppose à la construction d’un bâtiment récréo-touristique sur le quai Paquet pour les mêmes raisons que celles que j’ai formulées en juin 1989 sur l’avenir de la Pointe-à-Carcy à Québec. Il y a suffisamment d’espace ailleurs le long de la rue Saint-Laurent pour une telle immobilisation. Il s’agit à mon avis d’un manège pour permettre l’extension des immobilisations de la zone Cm 59-32 (Donbar) sur le quai Paquet (voir p. 31, Critères d’évaluation, 1 g).
Le quai Paquet est un espace gagné sur le Saint-Laurent à des fins portuaires. Les immobilisations ne devraient être permises de manière stricte que pour satisfaire l’usage principal du quai.
La zone Cm 59-32 (Donbar), en excluant l’emprise de la voie ferrée, est suffisamment étendue pour l’érection d’un complexe hôtelier. L’usine Carrier & Lainé occupait autrefois ce site avec avantage. L’érection d’un immeuble à l’est du complexe hôtelier (annoncé) viendra bloquer les perspectives sur la Pointe-des-Pères ( à Bienville) et sur le petit Chantier maritime ( A.C. Davie). L’effet négatif de l’immobilisation se fera sur la rentabilité du futur hôtel. Qui voudra d’une chambre avec vue sur un bâtiment récréo-touristique ?
2.2.5.6 Zone Cm 59-15 (Bureau de poste)
Les énoncés concernant cette zone sont louables. Je ne vois pas d’objectifs qui porteraient d’effets négatifs importants. Les futs luminaires devraient s’apparenter à ceux que l’on pourraient observer au début du siècle ( fonte, luminaires à globe posés sur branches multiples).
2.2.5.7 Zone Pa 59-22 ( de la Gare )
Les conclusions que j’ai formulées concernant la zone Hd 59-65 ( côte Bégin) s’appliquent intégralement à cette zone.
L’ancien Bureau de poste
C’est dans cette zone que se trouvait le premier Bureau de poste (officiel – cf. Laurier Avenue, p. 59 – Industrial District of Lévis – Annexe 3) Cet édifice était d’une beauté architecturale spéciale. Il a été démoli parce que le besoin s’était fait sentir d’un bureau de poste plus vaste et aussi parce qu’au début des années 50’, il y avait nécessité de créer des places de stationnement dans le secteur dela Traverse. C’est la démolition de cet édifice qui a consacré la déchéance du secteur de la Traverse.
Je considère que la reconstruction du Bureau de poste devrait être le projet collectif des Lévisiens. L’emplacement est au cœur de la Traverse et convient donc idéalement à l’implantation d’un centre récréo-touristique. La vocation du centre pourrait être complémentaire au Musée de la civilisation de Québec en ce qui concerne l’histoire des communications ( i.e. : Traverse, chemin de fer, chemins publics, etc. ) ou l’histoire de la rive droite du Saint-Laurent devant la ville de Québec.
La gare de Lévis
Je considère que la ville de Lévis doit prendre toutes les mesures pour conserver à la gare de Lévis son rôle d’escale pour le transport des voyageurs entre le centre du pays et les provinces maritimes. C’est le Transcontinental de VIA Rail qui traverse la ville de Lévis. Lorsque la Traverse de Lévis aura été rénovée et qu’un ou des hôtels convenables seront en opération, jamais les gens d’affaire de Lévis ne regretteront d’avoir conservé le lien ferroviaire. Les hôteliers pourront alors directement faire de la réclame à Montréal et proposer une arrivée directe à leur hôtel avec vue sur Québec. Montréal constitue un bassin de population de 3 millions de personnes. À mon avis, les rédacteurs des règlements ont manqué d’opportunisme économique. (…)
- La Caisse populaire de Lévis, la spéculation et la construction immobilière
La Caisse populaire de Lévis est une institution financière qui a fait preuve d’un dynamisme exceptionnel depuis sa fondation le 6 décembre 1900. Depuis quelques années, c’est à coup de millions que la Caisse intervient pour soutenir certains promoteurs immobiliers.
La Caisse populaire de Lévis a un actif de 218 $ millions. Une somme de 187 $ millions est investie en prêts, dont 88$ millions à l’entreprise, 69$ millions à l’habitation et 28$ millions à la consommation. Par l’importance de ses investissements, la Caisse populaire de Lévis est aujourd’hui une entreprise financière des ligues majeures.
Dans le secteur de la Traverse, la Caisse populaire de Lévis a financé la construction des immeubles Les Rives du Saint-Laurent. Depuis 5 ans, la Caisse a accordé près de 4$ millions en prêts hypothécaires dans trois autres zones du secteur, soit deux fois plus que le plus proche compétiteur, Trust général du Canada.
Les liens entre la Caisse populaire de Lévis et la ville de Lévis sont bien tissés. Les administrateurs de la Caisse sont présents à des postes clés dans la vie municipale, que ce soit au niveau du conseil, du greffe ou de la vérification. Il y a apparence de lobby. Bref, le conseil d’administration de la Caisse populaire de Lévis est en mesure de savoir tout sur l’activité de la ville de Lévis. La situation serait-elle tolérée si un fort noyau d’administrateurs de Trust Général du Canada s’intéressait aussi activement à la vie municipale de Lévis ?
Les fondateurs de la Caisse populaire de Lévis ont insisté dès le point de départ sur la nécessité de conduire les affaires de la Caisse en suivant scrupuleusement les règles de la morale. Je considère que les administrateurs de la Caisse ont pris de graves risques à ce sujet en occupant des fonctions auprès de la ville de Lévis.
Résumé
La ville de Lévis est une ville dont l’histoire n’est surpassée que par peu d’autres villes au Canada. Les troupes des nations françaises, anglaises, américaines et allemandes y ont séjourné. Des événements importants concernant l’histoire de l’Amérique s’y sont déroulés. Lévis a une histoire locale très originale. Le phénomène historique est doublé par l’excellence de l’environnement. Lévis possède à la fois une vue sur la plus belle ville de l’Amérique, soit Québec, et une autre sur un des plus beaux paysage de la vallée laurentienne, soit la chute de Montmorency, dans une perspective sur l’île d’Orléans et les Laurentides.
Après étude des règlements concernant les quartiers historiques de Lévis, je suis d’avis que deux secteurs de la ville sont gravement menacés dans leur image traditionnelle, soit la Traverse et la Pointe-de-la-Martinière. Les effets négatifs des règlements affecteront également le caractère de la région de Québec puisque la Traverse tombe directement sous le regard du Château Frontenac situé à un kilomètre de l’autre côté du Saint-Laurent.
Lévis a choisi d’utiliser une règle d’application stricte pour préserver le caractère du Vieux-Lauzon et celui du Vieux-Lévis, deux secteurs près des églises Saint-Joseph et Notre-Dame. J’ai identifié cette mesure comme étant une règle ‘’McDonald patrimoniale’’. Lévis force par l’effet des règlements douze cents petits propriétaires à respecter le caractère patrimonial de leur quartier.
Lévis a choisi d’utiliser une règle d’application très libérale pour guider l’aménagement des secteurs patrimoniaux de la Traverse et de la Pointe-de-la-Martinière. J’ai identifié cette mesure comme étant une règle ‘’McDonald impériale’’. Lévis consent à ce qu’un ou deux grands promoteurs échappent à l’obligation de respecter le caractère patrimonial des lieux. Lévis adopte la règle de deux poids, deux mesures, ce qui à mon avis est fondamentalement injuste et immoral. Le site A.C. Davie d’un potentiel exceptionnel sera écrasé par ‘’un balconville sur Saint-Laurent’’.
En 1963, un promoteur industriel se présenta pour entreprendre la construction d’un complexe pétrolier à la Pointe-de-la-Martinière, un des sites les plus évocateurs de la vallée laurentienne. M. Alfred Rouleau, président d’Assurance-Vie Desjardins, monta aux barricades et contribua à repousser l’envahisseur. M. Rouleau demeurait dans le Vieux-Lévis et était très attaché au caractère traditionnel du quartier.
En 1992, des promoteurs se sont avancés pour proposer des investissements dans les plus riches et les plus beaux secteurs de Lévis. Rusés, ils se sont fait financer par une institution prestigieuse du Mouvement Desjardins. À Lévis, les caisses de la Cité Desjardins exercent un pouvoir d’influence spécial. Personne au sein du Mouvement Desjardins ne s’est avancé pour défendre le patrimoine historique et environnemental de Lévis.
Après analyse, je suis venu à la conclusion que les dés étaient pipés d’avance en faveur des promoteurs immobiliers. Je suis convaincu que dans le secteur de la Traverse, la Caisse populaire de Lévis a participé à une partie de Monopoly et que l’appui a été décisif pour placer le plus fort en situation de monopole.
Conclusion
La ville de Lévis manque gravement à ses obligations en présentant certains règlements d’urbanisme qui n’assurent pas la conservation et la mise en valeur de notre patrimoine commun. Dans le secteur de la Traverse, les interventions récentes avaient pourtant manqué à l’esprit de civisme. Ai lieu de proposer le ‘’pittoresque et payant’’, la ville de Lévis propose le ‘’gigantesque et payant’’.
Les règlements cherchent à satisfaire les appétits démesurés de personnes qui sollicitent des emprunts auprès des sections Prêts à l’habitation et au commerce des Caisses populaires de la Cité Desjardins.
Pour le secteur de la Traverse, je demande à ce que les objectifs principaux pour toutes les zones tendent à la rénovation du secteur historique pour lui donner l’aspect qu’il avait à l’époque où a vécu Alphonse Desjardins. Je demande à ce que les critères d’évaluation soient modifiés en observant une règle de type ‘’McDonald Patrimoniale’’. En bref, tous les bâtiments devront avoir trois étages pour se rattacher à l’architecture locale du XIXe siècle, et le zonage devra consolider à la fois le potentiel du lien ferroviaire, celui de la Traverse et celui du chantier maritime A.C. Davie afin d’optimaliser le commerce qui prendra naissance sur les lieux.
Pour le secteur de la Pointe-de-la-Martinière, les règlements devront prévoir, premièrement, un belvédère autour du lot 54 (la perspective Aubert de Gaspé), deuxièmement, une protection étendue des bâtiments patrimoniaux du Ruisseau Lallemand et troisièmement, une large bordure fluviale sous couverture végétale à partir des phares de signalisation maritime en descendant jusqu’au fleuve Saint-Laurent.
C’est la seule façon, à mon avis, d’établir l’équilibre entre l’intérêt public et l’intérêt des promoteurs immobiliers. Parce que la ville de Lévis est une ville historique, le conseil de ville a une obligation de résultat dans la recherche de cet équilibre. C’est en observant scrupuleusement les principes adoptés jadis par Alphonse Desjardins et Pierre-Georges Roy que sera atteint le bien-être des citoyens de Lévis.
Yvan-M. Roy
7 octobre 1992
Comité de quartier du Vieux-Lévis 