Pour partager la riche histoire du Vieux-Lévis, pour protéger et mettre en valeur notre patrimoine, pour animer un quartier fier de ses racines et résolument tourné vers l'avenir.
Ce 3 juillet 2018, le Comité de démolition de Lévis a accepté unanimement une ultime demande en démolition de la Maison Rodolphe-Audette. Le Comité a choisi de convoquer les parties en pleine période des vacances pour statuer sur ce dossier des plus controversé.
Les fonctionnaires de la ville auraient travaillé auprès du proprio afin que ce dernier présente un projet – préliminaire, sous forme d’esquisse promotionnelle sous tous les angles, devant faire l’objet d’un plan détaillé et d’une demande de permis en bonne et due forme.
Le projet de remplacement comporterait DEUX bâtiments, sur DEUX lots (celui de la maison Audette et le lot voisin vers l’est), comprenant DOUZE condos, un stationnement sous-terrain et une cour arrière ; en fait 4 ‘’ blocs » très fenestrés d’allure contemporaine, sur 3 étages , avec une allée centrale au milieu. L’architecte du promoteur annonce que le projet respecte la hauteur de la maison Audette.
Commentaire : En respectant ainsi la hauteur de la maison Audette, les immobilisations doubleront, voir tripleront la volumétrie. La réalisation du projet se révélera une très bonne affaire pour le promoteur, le(s) grand(s) prêteur(s) hypothécaire, la taxation municipale, le,la,(s) notaire(s), les assureurs, etc,. D’autre part, il causera pour Lévis une perte grave et sérieuse d’identité avec la radiation de l’héritage de Rodolphe Audette, un des grands bâtisseurs du Québec.
Yvan-M. Roy
Épilogue
Retour sur le plaidoyer de l’historien Michel Lessard dans sa lettre du 25 janvier 2017 à Gilles Lehouiller, maire de Lévis. https://wordpress.com/post/cqvl.org/2491
La nouvelle Loi sur l’autonomie des villes adoptée le 15 juin dernier en fin de session parlementaire consacre l’abolition des référendums municipaux. Sous l’ancienne loi, le changement d’usage dans une zone urbaine était susceptible de faire l’objet d’un référendum si 10% des propriétaires habitant dans les zones limitrophes en faisaient par écrit la demande. La nouvelle loi remplace ce mécanisme par l’établissement de consultations.
L’effet de la nouvelle loi
Par exemple, sous la nouvelle loi, le projet de l’hôtel Phare du Groupe Dallaire à Sainte-Foy ne pourra plus risquer d’être bloqué par un référendum initié par les citoyens des quartiers limitrophes. À Lévis, il en est de même en ce qui concerne la zone urbaine P-2166 dans laquelle se trouvent seuls le Couvent de Lévis et la Maison des Scouts.
Le Plan d’urbanisme de 2011 et une des pièces maîtresse de notre patrimoine architectural
En 2011, pour la zone P-2166, la ville de Lévis a adopté un Plan d’urbanisme qui permet la construction de bâtiments de 5 étages. Le Couvent de Lévis qui se trouve dans cette zone P-2166 n’en compte que trois. Le bâtiment autorisé pourra compter jusqu’à 1 700 000 pieds cubes en volumétrie, soit 3 fois celle du Couvent de Lévis (600 000 pi.cu). En 2007, les services de la ville ont officiellement reconnu le Couvent de Lévis parmi les principaux immeubles de notre patrimoine architectural..
La zone P-2166 longe sur toute sa longueur la Zone M-2163 (rue Saint-Laurent et la falaise) dans laquelle se trouvent les 2 lots (2 434 867 et 2 434 868) que la ville de Lévis a offert à l’enchère pour la construction d’un hôtel de prestige.
Les lots »867 et »871 », et »036 », lots contigüs
Ainsi, le lot ‘’867’’ (le futur hôtel) longe le lot 2 434 871 (Maison des Scouts) de même que le lot 2 436 036 (Belvédère Guenette), prolongement de la rue du même nom et propriété de la ville.
Hôtel Phare et Maison des ScoutsLe lot « 867 » (Hôtel Phare), le lots »871 » (Maison des Scouts), et le lot »036′, (rue Guenette)
Dans les cartons de la ville
Il est donc possible et même probable qu’il se trouve dans les cartons de la ville un projet visant l’expansion de l’hôtel Phare de la Traverse, dans une phase 2, ce qui serait le prolongement de l’entreprise hôtelière sur les hauteurs de la falaise tout à côté du Couvent de Lévis, la ville réalisant, du même coup, son projet d’un lien mécanique entre la basse-ville et la haute-ville d’ailleurs déjà annoncé dans le Programme particulier d’urbanisme (PPU) du Vieux-Lévis (2017).
Disparue l’Épée de Damoclès
La nouvelle Loi sur l’autonomie des villes incitera désormais la ville de Lévis à consulter les citoyens, et ici les propriétaires des rues Wolfe, Déziel, et Fraser , sans que ‘’ l’Épée de Damoclès’’ d’un référendum ne vienne tuer le projet qui viserait l’expansion de l’hôtel de 8 étages qui aura auparavant été érigé au pied de la falaise dans un espace des plus étroit.
Et le patrimoine dans tout ça ?
La falaise, patrimoine de 600 millions d’année, disparue sur 82 mètres, et le Couvent de Lévis, démesurément miniaturisé et considérablement dévalué dans son rayonnement. Depuis 30 ans, Lévis s’engage à préserver l’image du Vieux-Lévis, la falaise et le milieu pittoresque de ses remarquables bâtiments datant du 19e siècle. Engagements brisés aux premières occasions ! Une fourberie patentée !
La règle stricte, ou l’étalon, pour assurer le respect de la falaise, est d’autoriser la construction d’édifices sur trois étages. Une règle libérale serait de 4 étages. Avec sept ou huit étages, il s’agit d’un abus honteux : disparue complètement la falaise sur 88 mètres, pour les siècles à venir.
Le premier coup d’oeil sur Lévis, c’est la falaise, tel un grand livre ouvert qui raconte l’histoire de notre planète sur près de 600 millions d’années, à l’époque de la formation du supercontinent La Pangée.
La Direction du développement économique et de la promotion de la Ville de Lévis a reçu hier jeudi le 31 mai les propositions pour l’achat de deux lots dans le secteur de la Traverse de Lévis afin d’ériger un établissement hôtelier de prestige.
Le lot 2 434 867. a) Pied du cap. b) 2 434 870 – Couvent de Lévis. c) 2 434 871 – Maison des Scouts. d) 2 436 036 – Rue Guenette. e) 2 434 869 – Propriété privéeLe lot 2 434 868 . a) Pied du cap. d) rue Guenette. e) Lot 2 434 869. f) Cime du cap
Les deux lots ont en front sur la rue Saint-Laurent quelque 88 mètres linéaires, la profondeur est de quelque 48,7 m. La superficie des lots est de quelque 4 283 m2 , dont le tiers est constitué d’une surface plane, soit quelque 1428 m2 et les deux-tiers qui restent par une falaise (ou talus) qui s’élève brusquement jusqu’à la cime du cap où se trouve la limite des lots.
En observant deux hôtels de construction récente autour de la sortie Lévis-325, à proximité du Boulevard Kennedy, il est possible de constater que la profondeur occupée pour les chambres avec corridor central est presque identique, soit plus ou moins 20 mètres.
Ainsi, un hôtel dont la façade serait de 88 mètres sur la rue Saint-Laurent par 20 m en profondeur occuperait une surface de 1760 m2. Un tel hôtel serait en déficit de 330 m2 en matière de terrain plat.
Par ailleurs, un hôtel avec la même façade de 88 mètres, mais présentant des chambres uniquement sur le plan avant, aurait une profondeur de quelque 12 mètres. Considérant que la distance moyenne entre la ligne frontale des lots et le pied du cap est de quelque 17,5 mètres, il ne resterait en cour arrière qu’une profondeur de 5,5 mètres, ce qui apparaît clairement comme insuffisant pour aménager deux rangées de cases pour stationnement avec voie d’accès et de dégagement.
Dans les critères de sélection des propositions, la ville demande que les projets portent sur un hôtel-boutique de 7 étages comportant un minimum de 80 chambres, un restaurant haut-de-gamme d’une capacité de 75 places assises, des commerces à vocation touristique au rez-de-chaussée, et des espaces de stationnement en suffisance pour satisfaire aux besoins fonctionnels du projet proposé. (p.3)
L’annexe C du document d’invite spécifie (p11) que le site devra offrir un maximum de cases à sa clientèle afin de ne pas congestionner les espaces de stationnement publics et hors rue. La réglementation actuelle sera amendée pour exiger une case de stationnement par logement, une case par 3 chambres d’hôtel, et une case par 33,33m2 pour le restaurant. Toute modification réglementaire ne pourra exiger qu’un seul étage additionnel, et ce, uniquement dans le cas où le projet soumis serait exceptionnel. (p.10)
Voici donc maintenant que la ville avance la possibilité d’un huitième étage. Rappelons que la norme du quartier historique de la Traverse, basée sur les construction du 19e siècle, est de 3 étages.
» Le stationnement sera autorisé en cour arrière seulement. S’il est exercé dans le bâtiment principal, celui-ci devra être situé derrière le bâtiment principal d’usage commercial ou mixte et ne devra pas excéder (en mètre) celle du bâtiment principal d’usage commercial ou mixte. »
Dans le cas où la ville autorise la construction d’un hôtel d’une profondeur de 20 mètres, il faudra également que la ville autorise le promoteur à creuser dans la falaise pour le stationnement en cour arrière. Si l’autorisation permet un stationnement sur deux rangées avec voie d’accès au centre, le pied de la falaise devra être grugé sur 15 mètres. Une telle configuration donnerait alors une centaine de cases, et dont 27 cases seulement pour l’usage des clients de l’hôtel ( une case par 3 chambres)
Dans l’autre option d’un hôtel avec seulement une rangée de chambres sur la rue, le pied de la falaise devra être quand même grugé sur une profondeur réduite de moitié.
Ingénieur, géophysicien et géotechnique
Le site est présentement visé par une interdiction de construire en vertu de l’article 145.42 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) parce que situé dans une zone de risque d’éboulis (p.12). La ville précise que les travaux de construction devront faire l’objet d’une levée d’interdiction de construire sur la base d’une étude géotechnique et d’un rapport complet réalisés par un ingénieur compétent en la matière. Vu l’histoire tourmentée des terrains qui dominent la falaise en cet endroit, particulièrement les lots 2 434 870, 2 434 871, 2 436 036, 2 434 869 et 2 660, 559.
Par prudence et pour plus de sûreté, il faudrait qu’avant de procéder à la cession des terrains, la ville soumette ultérieurement le rapport de l’ingénieur »compétent » à l’examen d’un géophysicien.
Des rapport cachés qui engagent la responsabilité de la ville de Lévis
La Ville de Lévis a en main des rapports d’archéologues concernant la présence en 1759 de batteries d’artillerie sur ces lieux qui ont pu affecter la structure géologique du sol (1), ainsi que des rapports d’expertises géologiques concernant la stabilité de la falaise (2). Ces expertises auraient dû obligatoirement être révélées dans l’invitation aux promoteurs invités à soumissionner pour l’achat de deux lots pour construire un établissement hôtelier de prestige. Le défaut par la ville de Lévis de révéler l’existence et le contenu de ces rapports d’expertise expose la ville de Lévis à des poursuites civiles de la part des parties invitées à déposer des soumissions.
(1) Bernier, Maggie, Archéologue, BATTERIES, REDOUTES ET RETRANCHEMENTS, Essai sur la nature et la position des ouvrages militaires militaires britanniques de 1759 à Lévis. Février 2014.
(2) Géosol Environnement Inc., Inspection des talus susceptibles de présenter des risques de mouvement dans le roc. Falaise principale, de la rivière Etchemin à Lauzon. Novembre 2013.
Un document de la ville de Lévis, disponible sur Internet, vient maintenant apporter la preuve, contrairement à ce qui a été soutenu auparavant, que la falaise sera masquée pour toujours à la vue des personnes qui se trouveront sur le Quai Paquet. La simulation par Photoshop du futur hôtel de la Traverse laisse peu de doute à ce sujet.
En corollaire, la vue en plongée sur les fontaines et le Quai Paquet, à partir de la Croix de Tempérance, rues Fraser et Guenette, sera perdue à tout jamais.
Think Big ! Un 8e étage sera accordé dans le cas »où le projet s’avère exceptionnel ». (p.10 – Appel de Propositions (DEV-2018-024)
Source:
Fiche de prise de décision DEV-2016-024-R1 , Annexe B, p-2
Comité de quartier du Vieux-Lévis: Pas opposants, proposants ! 